Интервью Владимира Ефимова, 3 февраля 2025 года

Приводить в порядок полуаварийные здания советского времени, которые не являются архитектурными памятниками и уже отслужили своё с точки зрения конструктивных элементов, не имеет смысла, считает заммэра Москвы по градостроительной политике и строительству Владимир Ефимов.

В интервью РИА Новости он рассказал, когда начнется строительство нового цирка на проспекте Вернадского, что будет со зданием СЭВ на Новом Арбате и по какому принципу будут включать в программу реновации, ставшую бессрочной, новые дома.

Владимир Ефимов © Фото РИА "Новости" / Рамиль Ситдиков

— Владимир Владимирович, до вашего назначения вице-мэром по градостроительной политике Москвы, вы, собственно, впрямую никогда стройкой не занимались: вы были где-то рядом, но непосредственно это не является вашей профессией. А сейчас вам приходится общаться с такими матерыми строителями — не чувствуете себя чужаком?

— Вы знаете, у нас система государственного управления в городе выстроена таким образом, что так или иначе все комплексы со строительством сталкиваются. Кто-то как потребитель, кто-то непосредственно реализует проекты. Если говорить про комплекс экономической политики и имущественно-земельных отношений (им ранее руководил Ефимов. — Прим. ред.), то мы сами построили достаточно большое количество объектов недвижимости. В частности, например, в рамках особой экономической зоны самостоятельно строили промышленный технопарк "Руднево", который достаточно активно развивается, а также целый ряд других объектов — суммарно более 600 тысяч квадратных метров. Конечно, это несопоставимые объемы с тем, что сейчас приходится строить в рамках градостроительного комплекса, но были и другие задачи, которые непосредственно связаны со строительством. В первую очередь сегодня мы говорим об управлении строительством через экономику. И многие подходы, которые мы использовали в экономическом комплексе, применимы и в градкомплексе.

Градостроительный комплекс не просто так называется градостроительным, а не строительным. Реализация Адресной инвестиционной программы, или АИП, в виде строительства тех или иных объектов — это одно из самых важных направлений нашей работы, но не единственное. Речь идет и про формирование городской среды, и про принятие градостроительных решений, и, безусловно, про взаимоувязку тех или иных направлений в сфере градостроительства, которые связаны не только со стройкой.

— Когда вас назначали на этот пост, вы говорили, что вашей задачей является сохранение темпов строительства. А в прошлом году они, как говорят, "припали" на 11%. Вас это тревожит?

— Если сравнивать год к году, то есть 2023 и 2024 годы, действительно, есть небольшое замедление, вы правильно сказали, порядка 11-12%. Но оно несущественно. Почему? Потому что мы сравниваем с 2022 и 2023 годом, которые были аномально высокими по вводу в первую очередь жилья, простимулированного в том числе и льготной ипотекой.

Если мы отойдем на ретроспективу, допустим, пять-семь лет назад или возьмем средние показатели за десять лет, то увидим, что 2024 год был достаточно успешным как в сфере жилищного строительства, так и в целом по общему вводу, составившему порядка 14 миллионов квадратных метров недвижимости. Это хорошая динамика, которая позволила нам, с одной стороны, реализовать все инфраструктурные проекты в городе, что немаловажно, а с другой — завершить проекты жилищного строительства, которые требовались к реализации внутри 2024 года и по которым были обязательства перед дольщиками. Также мы реализовали все необходимые мероприятия по строительству домов по программе реновации. И все обязательства, которые город брал на себя по переселению жителей, в прошлом году были выполнены.

— Кто стал строить меньше — город или инвесторы?

— Знаете, стройка — это всегда экономика в первую очередь, за исключением инфраструктурной стройки, которая идет за счет бюджета. Остальная стройка — это некое зеркало экономических процессов, состояния экономики в целом, а если мы говорим про жилищное строительство, то это, безусловно, зеркало спроса. В городе всегда строили 4,5-5 миллионов "квадратов" жилья.

Построенный объем жилья в прошлом году в 6,5 миллиона квадратных метров — это больше, чем в среднем за предыдущие периоды. И на наш взгляд, равновесной величиной цифра в 4,5-5 миллионов как раз и является.

— Не аномальная?

— Да, она не аномальная, она нормальная, соответствует динамике развития города как с точки зрения увеличения численности населения, так и с точки зрения показателя улучшения жилищных условий, то есть увеличения метров на одного человека. Поэтому здесь все сбалансированно, каких-то сложностей или негативных тенденций прошлого года мы не видим.

Если говорить про строительство по городскому заказу, то все запланированные инфраструктурные объекты были введены: мы запустили восемь станций метро, открыли новую Троицкую ветку. Все по плану как двигалось, так и реализовано.

— После вашего назначения в Москве перестали строить микроквартиры и апартаменты. Что еще изменится в градостроительной политике Москвы и затронут ли перемены генплан?

— Если говорить про размер квартир, то это решение достаточно долго обсуждалось в городе и наконец нашло свою формализацию именно в прошлом году. С чем это связано? Начнем с того, что ничего нового мы не придумали. Раньше, когда были обязательными строительные нормы и правила, такая минимальная площадь квартир была зафиксирована в документах в отношении однокомнатного и двухкомнатного жилья. Поэтому мы здесь, как говорится, велосипед не изобретали.

Ключевая причина, почему мы к этому вопросу вернулись и начали его обсуждать, заключается в том, что от количества квартир зависит количество жителей. В среднем их сейчас чуть более двух на одну единицу жилой площади, так называемую квартиру. И когда мы считаем количество необходимых мест в садах, в школах, в поликлиниках, считаем транспортную обеспеченность, то стараемся учесть и будущее население, чтобы все жители получили необходимые услуги, в первую очередь социальные.

Но видя, что строятся маленькие квартиры, мы понимаем, что и жителей в домах получается больше расчетных показателей на 20-30%, а где-то даже на 50%. И это вызывает определенные сложности с обеспечением в социальной сфере, и приходится достраивать дополнительные объекты, создавать дополнительные места в социальных учреждениях. Поэтому мы и пошли по пути регулирования этого вопроса. Плюс само по себе создание микроквартир влечет за собой появление не совсем комфортных в среднесрочной перспективе мест для проживания.

Если говорить про апартаменты, то суть та же абсолютно. Это те объекты, которые по законодательству предназначены для временного проживания, то есть одна из форм гостиниц. И когда мы говорим про апартаменты на юге, это понятная история: граждане приезжают в апартаменты, живут сезон и уезжают. Соответственно, там нет необходимости в социальной инфраструктуре в виде дошкольных и школьных учреждений. А когда мы говорим про Москву и по факту видим постоянное проживание в апартаментах, то сталкиваемся с запросами жителей подобных объектов недвижимости на предоставление определенных социальных услуг при том, что прописаться они в них не могут. Поэтому мы приняли решение, что гостиница должна быть именно гостиницей. Это мы сейчас строго контролируем, прописываем в наших градостроительных решениях, в договорах аренды земельных участков, когда оформляем соответствующее решение, и дальше будем за этим пристально наблюдать.

С точки зрения перспектив, как и раньше, для нас в рамках градостроительной деятельности является приоритетом создание комфортного города — города, который обеспечивает жителей всей необходимой инфраструктурой. И мы говорим всегда о так называемом "15-минутном городе", когда в радиусе четверти часа — пешком или на транспорте — человек может получить все необходимые условия и услуги для жизни, в том числе добраться до места работы, к чему мы стремимся.

Кстати, если вернуться к итогам строительства прошлого года: у нас было рекордное количество ввода объектов недвижимости офисного назначения — более одного миллиона квадратных метров, чего не было за все предыдущие годы.

— Ну а генплан-то будет меняться?

— Генплан — это такой стратегический документ, который определяет основные векторы развития. Мы сейчас все-таки ориентируемся на так называемый мастер-план — тот документ, который презентовал Сергей Семенович (Собянин. — Прим. ред.) во время отчета в Мосгордуме и который определяет векторы развития столицы по отраслям. Если говорить про территориальное планирование, то сейчас мы пересматриваем и переосмысляем развитие территорий Троицкого и Новомосковского административных округов. ТиНАО превратился из малонаселенной территории в полноценный округ с населением более 700 тысяч человек, а в перспективе мы понимаем, что это будет население, превышающее один миллион. Поэтому пересматриваем и транспортную составляющую, и насыщение этой территории необходимой спортивной, культурно-досуговой и социальной инфраструктурой.

— Владимир Владимирович, если смотреть на транспортное развитие Москвы, то начиная с 2010 года в Москве реконструировали все вылетные магистрали, реконструировали все развязки с МКАД, построили хордовое кольцо и Московский скоростной диаметр, практически удвоили московский метрополитен и по числу станций, и по протяженности линий, построили МЦК и несколько железнодорожных диаметров. Что является новыми целями для Москвы с точки зрения транспортного развития? И как вы считаете, достаточно ли текущих планов по строительству метро?

— Давайте поэтапно. Если говорить про метро, то у нас в планах в ближайшие годы завершение Троицкой линии, которую мы открыли в прошлом году. В этом году планируем открыть четыре станции, от “Новаторской” до “ЗИЛ”.

В следующем году откроем первый этап Рублёво-Архангельской линии. В 2027 году либо в начале 2028-го планируем завершить ее строительство и дойти до станции “Ильинская”.

Дальше у нас в планах — строительство Бирюлёвской линии метрополитена — тоже новой, которой сейчас на карте нет.

Если говорить про дорожное строительство, то абсолютно правильно вы сказали: основные магистральные линии построены. Есть небольшие элементы этих дорог, которые необходимо достроить, они планово у нас завершаются. К 2028 году мы все основные работы по ним закончим.

Сейчас в рамках бюджета столицы и Адресной инвестиционной программы города мы сосредоточились на строительстве дорог, которые обеспечивают подвоз наземным городским транспортом населения к рельсовому каркасу — к станциям метрополитена, МЦК, МЦД. По сути, это единая система метро, как наземного, так и подземного, что позволяет Москве динамично развиваться. Мы уверены: принятые градостроительные решения могут быть реализованы, и жители, и новые объекты недвижимости будут обеспечены необходимым транспортом. Задача — все это взаимоувязать, чтобы развитие дорожной и транспортной инфраструктуры соответствовало градостроительной динамике развития города.

— Новые ветки нам ждать, помимо объявленных Рублёво-Архангельской и Бирюлёвской?

— Пока у нас в планах новых веток нет, есть продления, например, Арбатской-Покровской линии до станции “Гольяново”. Также в программе строительство станций метро “Достоевская” на Кольцевой линии и “Южный порт” на Люблинско-Дмитровской ветке.

Мы рассматриваем строительство дополнительной ветки, которая позволит нам соединить Внуково с Щербинкой, куда мы планируем довести Бирюлёвскую линию. Но это в перспективе: пока окончательные решения не приняты, и их имеет смысл принимать с учетом динамики реализации градостроительных проектов в ТиНАО.

Мы посмотрим на это с учетом концепции развития Новой Москвы и того, как будет складываться инвесторская застройка в округах. Также если говорить про Троицкую ветку, то в перспективе мы планируем дойти до самого Троицка.

— Мэр Москвы Сергей Собянин сказал, что программа реновации должна стать бессрочной. Как это будет реализовано на практике и какие дома будут следующими под снос?

— Мы получаем достаточно большое количество обращений от жителей домов, которые в свое время не включились в программу реновации, с просьбой включить их в реализуемую программу и предусмотреть переселение. Понятно, что, когда задумывалась программа, было много опасений, страхов и было не совсем четкое понимание, в какие дома люди переедут, какого они будут качества, где будут расположены. За шесть лет реализации программы все увидели, что мы никого в другие округа или районы не переселяем, что, как правило, это дома в шаговой доступности от домов, которые были ранее, что сами квартиры в среднем на 30% по площади больше. Качество новых реновационных домов тоже понятно всем. И поэтому запрос на расширение программы есть.

Мы видим, что, пока реализуем существующую программу, целый ряд домов подойдет к сроку, когда нужен либо сверхдорогостоящий капитальный ремонт — по сути, реконструкция, либо включение в программу реновации. Действующее законодательство предусматривает такой механизм, как комплексное развитие территорий (КРТ) жилой застройки. И принцип включения домов в эту программу — по сути дела, новая программа реновации — он точно такой же, как и был ранее использован в Москве. Дома могут попасть в программу КРТ только в том случае, если жители выскажут свое согласие на включение в программу переселения. Мы сейчас прорабатываем несколько территорий, где не попавшие в реновацию дома остаются как вкрапления в целых районах или в кварталах жилой застройки. Будем предлагать жителям все же принять участие в программе реновации с пониманием, в какой дом и в какой близости от их текущего адреса мы их переселим. Если такое желание у них возникнет, то, конечно, мы его реализуем. Поэтому слова Сергея Семеновича подразумевают, что мы неизбежно придем к расширению реновации в Москве, тем более что такой запрос есть. Ну и, собственно говоря, мы уже понимаем, как этот механизм работает, как его реализовывать и в какие сроки это можно сделать.

— Правильно ли мы понимаем, что будет проводиться голосование, как и в случае, когда программа реновации начиналась?

— Безусловно. Это предусмотрено и тем порядком, который есть. Если жители не захотят, конечно же, мы их включать в программу не будем.

— Когда мы увидим обновленный проект программы реновации?

— Знаете, мы не планируем создавать какой-то отдельный проект, где будем массово опрашивать всех жителей Москвы. Повторюсь: мы будем делать это точечно по мере реализации существующей программы. То есть видим квартал или район, где есть дома, которые логично было бы включить в программу реновации, чтобы завершить комплексную застройку, сделать комфортную среду — в этих ситуациях будем пошагово, ежегодно предлагать жителям участие в реновации.

— Но это пятиэтажки или это уже девяти-, одиннадцати-, двенадцатиэтажки?

— Мы в первую очередь говорим, конечно, о пятиэтажках. Но могут быть и другие дома — каких-то ограничений действующий закон не предусматривает. Безусловно, новые дома никто включать не будет в реновацию: в этом ни смысла нет, ни экономики. Речь идет про те дома, которые свой срок либо уже отслужили, либо вот-вот на подходе.

— Расскажите, как сейчас устроена экономика программы реновации? Окупает ли она сама себя или, может быть, начнет скоро окупать?

— Мы видим выход на самоокупаемость ближе к 2030 году. Сейчас основная часть средств на программу направляется из бюджета города Москвы, и на ближайшие годы полным рублем все расходы обеспечены. Связано это с тем, что 80%, а в некоторых случаях и 100% всех построенных квартир идут под переселение, чтобы запустить так называемую волну переселения. По ряду районов мы уже переходим на вторую волну, на третью, и там уже действительно будет доля квартир, которые можно реализовать с целью улучшения экономики программы. Она будет увеличиваться, и постепенно, по нашим расчетам, где-то в 2030-2031 годах мы должны выходить на самоокупаемость.

— Владимир Владимирович, небоскребы в Москве — это все-таки проблема или возможность? И планируете ли вы как-то ограничивать высотность зданий?

— Это точно не проблема. По возможностям — наверное, это вопрос к девелоперам. В целом, если говорить про высотное строительство, это мировой тренд. Ничего плохого нет в этом — наоборот, хорошо, особенно когда речь идет о красивых объектах недвижимости, которые представляют собой качественную архитектуру.

Вопрос заключается в том, как близко они друг к другу расположены, то есть это то, с чего мы с вами начинали наш разговор — плотность застройки, а если это жилые дома, то это количество жителей на условный гектар.

— Да, вот это и проблема…

— Сейчас мы не ограничиваем застройщиков в высоте будущих строений, смотрим этот показатель в рамках архитектурно-градостроительной концепции застраиваемой территории. Но при этом внимательно следим за параметром плотности, которую выдаем как возможную к застройке, чтобы создающиеся среда и придомовая территория были достаточными, чтобы жители получили услуги первой необходимости в виде детской площадки или просто площадки для выгула домашних животных непосредственно поблизости от своего дома.

— Когда вы общаетесь с инвесторами, какие проблемы они перед вами ставят?

— Город — такая сложная конструкция, да и проблемы возникают разного характера, начиная от взаимодействия с сетевыми организациями и с городскими структурами. Причем неправильно говорить про проблемы. Есть вопросы, которые требуют где-то ускорения, где-то принятия нестандартного решения. Безусловно, обсуждаем само по себе градостроительное развитие площадок, которые есть у девелоперов. Палитра вопросов самая широкая. Мы регулярно проводим встречи с застройщиками, которые работают в городе. Это делаю не только я, но и мои коллеги по комплексу. У нас есть клуб инвесторов, который уже многие годы функционирует и где рассматриваются системные вопросы. Сергей Семенович проводит заседания этого клуба. Это такое комплексное взаимодействие, которое позволяет нам оперативно реагировать на запросы и корректировать городскую нормативно-правовую базу, а при необходимости просить коллег из федерального правительства поддержать нас по тем или иным изменениям.

— Вы сказали, что в прошлом году в Москве был построен один миллион квадратных метров офисов. Но в условиях очень высокой ключевой ставки и дорогого банковского финансирования не возникает ли трудностей у тех девелоперов, которые строят коммерческую недвижимость?

— Мы мониторим ситуацию с продажами как жилья, так и коммерческой недвижимости. Действительно, есть определенные замедления по глубине продаж. Но другим важным показателем, который говорит о том, есть запрос или нет, есть сложности какие-то или нет, является количество обращений от инвесторов с просьбой принять соответствующие градостроительные решения. Мы сегодня не видим снижения активности инвесторов с точки зрения запросов на принятие градостроительных решений как по административным зданиям, то есть по офисным объектам, так и по жилым. Исходя из этого, мы понимаем, что вера в то, что ситуация на финансовом рынке стабилизируется, у инвесторов высокая, и думаю, что так будет и далее.

— Как вы думаете, в текущих экономических условиях нужна ли поддержка на уровне города как для застройщиков жилья, так и для девелоперов коммерческой недвижимости?

— Если говорить прямо сейчас, такой необходимости нет. Надо посмотреть, как мы пройдем первый и второй квартал. Безусловно, мы с федеральными коллегами в постоянном контакте по этому вопросу, мониторим, как идут продажи по жилью, глубину продаж, чтобы не возникало рисков появления обманутых дольщиков.

При необходимости, конечно, будем принимать управленческие решения. Какие — в принципе понятно, мы это проходили в 2020-м и в 2022 году. Инструментарий нам ясен.

— Зарядье, Лужники, ГЭС-2, Сколково, небоскребы Сити — все это ярчайшие архитектурные объекты столицы. Каких новых объектов такого рода можно ожидать?

— Из крупных объектов, которые в последнее время обсуждались, можно сказать о проекте "Сити-2", архитектурная концепция которого у нас рассматривалась, а также о строительстве нового здания цирка на проспекте Вернадского. В ближайшее время мы анонсируем его концепцию, и думаю, что где-то к 2028 году проект мы постараемся реализовать.

— То есть это не ремонт, а новое здание?

— Новое здание, да. С совершенно новой концепцией, с увеличением количества посадочных мест, с изменением его функционирования. По сути, речь идет о создании современного циркового комплекса, который позволяет проводить самые современные шоу.

— Это когда будет?

— Я думаю, что мы на стройку выйдем до конца текущего года и постараемся завершить проект к 2028 году, может быть, в первой половине 2028 года. Сейчас мы готовим проект, и в зависимости от проектных решений сроки могут чуть-чуть подвинуться.

— А что будет со старым зданием?

— Оно сейчас находится в полуаварийном состоянии, как дома по реновации, требующем не немедленного, но ремонта, который, по сути, означает его перестройку. А перестраивать старое здание, чья эпоха ушла и которое свое уже отслужило, большого смысла нет.

— Разрушить?

— Да, разобрать. Еще один важный проект, который мы сейчас обсуждаем и детально рассматриваем его концепцию, — это строительство нового здания на месте бывшего СЭВа на Новом Арбате, 36. Мы смотрим разные концепции, но понимаем, что подход точно такой же, как и с цирком на проспекте Вернадского.

Есть здания своего времени, есть здания эпохи. Здания эпохи, условно говоря, становятся архитектурными памятниками, которые сохраняются, за которыми мы присматриваем, бережно к ним относимся, реставрируем. Возьмем здание напротив СЭВа — гостиницу "Украина". Это здание эпохи, которое, как мы понимаем, будет стоять годы, десятилетия, столетия. А есть здания, которые сыграли свою важную роль, но функциональное назначение у них самое обычное.

Если брать здание СЭВа, то это обычное офисное здание, которое с учетом современных технологий не является комфортным. Соответственно, целый набор конструктивных элементов в нем отслужили свое и требует существенных вложений в обновление, то есть полной замены. Это делает проект приспособления здания к современному использованию нецелесообразным. Поэтому мы думаем, что на его месте мог бы появиться объект, который станет определенным символом нашего времени.

— Можно посмотреть хотя бы какие-то эскизы того, что там планируется?

— Безусловно, как только будет принято окончательное решение, которое можно будет показывать и обсуждать. Мы в секрете держать его не будем.

— Это когда?

— Мы ждем в ближайшее время, в этом году сделаем.

— Ну что, спасибо большое. У вас прекрасные, мне кажется, результаты в градостроительном комплексе Москвы. Желаю вам успехов.

— Спасибо.